미국에 부동산 투자신탁이 등장한 것은 1960년 경 이었습니다.

소액의 자금을 모아 큰 돈을 만들어 대형 부동산을 매입 운영함으로써 일반인들에게도 대형 부동산 투자의 길을 열어준 것이 부동산 투자신탁 (REIT= Real Estate Investment Trust)입니다

REIT는 부동산의 직접매입과 운영에 투자하는 Equity REIT와 부동산의 채권에만 투자하는 Mortgage REIT로 나눌 수 있는데 지금 여기에서 설명하려 하는 것이 모기지 부동산 투자신탁 mREIT입니다

mREIT의 투자대상은 주거용 부동산 모기지와 상업용 부동산 모기지로 나눌 수 있고 주거용은 Agency mortgage와 None Agency mortgage로 나눌 수 있는데 Agency mortgage는 미국 정부가 모기지 채권의 원리금에 대한 지급을 보증하는 우량 모기지 채권을 말합니다.

투자의 안전도를 높이기 위해 이 Agency mortgage에만 투자하는 mREIT 를 투자대상으로 합니다. 이 mREIT가 수익을 올리는 방식은 다음과 같습니다

예를들어 1천만불을 모집한 mREIT가 2.5%의 이자를 받는 Agency mortgage를 전액 샀다고 합시다. mREIT는 이 채권을 은행에 가지고 갑니다. 그러면 은행은 이 채권이 정부보증채권이므로 거의 정부 국채수준으로 보고 9백만불을 융자를 해 줍니다. 그러면 mREIT는 이 돈으로 다시 2.5%의 이자를 받는 Agency mortgage를 사고 다시 은행으로 가져가면 은행은 이를 담보로 800만불을 대출해 줍니다. 이런 방식으로 mREIT는 자기자본의 약 6-8배에 달하는 레버리지를 일으킵니다. 여기서 mREIT가 받는 이자는 2.5% 이고 은행에 내는 이지는 0.5% 이기 때문에 이 장사는 2.5-0.5 = 2% 의 이자 차이가 소득이 되는데 앞서 설명한 대로 6-8배의 레버리지를 쓰니까 12-16%의 총 수입이 생기게 됩니다.

이런 방식으로 수입을 올리는 mREIT는 약 10-14%를 주식소유주에게 배당을 줍니다. 지난 20-30 년의 역사를 보면 mREIT는 Equity REIT나 일반 주식에 비해 월등히 높은 배당을 해 왔습니다.

그러면 이 mREIT의 risk는 무엇일까요?

첫째가 interest rate risk 입니다. 즉 단기금리가 급등하기 시작하여 mREIT가 은행에 내야 하는 이자가 급격히 늘어나는 것인데 FED가 2014년 까지 저금리 정책을 고수한다 계속 천명하고 있으니 이 리스크는 현재 많이 낮은 상태입니다

둘째는 refinance risk 입니다. 이것은 장기금리가 급속히 추가 하락하여 보유 모기지 채권의 pre payment가 급격히 늘어나서 수익을 저해하는 것인데 지금 모기지 금리가 높은 상태가 아니고 역사상 최저치에 있기 때문에 모기지 금리의 추가급락 리스크도 아주 작다고 할 수 있습니다.

세째는 credit risk 즉 보유 모기지 채권의 default risk인데 Agency모기지의 경우는 정부 보증이 있으므로 이 리스크는 없다고 보시면 됩니다. 따라서 본격적인 경기상승과 FED의 단기금리 상승이 임박한 시점까지는 이 mREIT를 잘 활용하면 저금리시대에 연 10% 정도의 목표수익을 가능케 하는 유용한 투자수단이 아닌가 생각됩니다.